Pour constituer le capital social de leur société civile SCI ou immobilier et obtenir également des actions, les associés doivent verser des contributions pour bénéficier des revenus fonciers en contrepartie. Ces derniers se font surtout pendant la création de la société, mais aussi pendant la vie sociale. Les contributions peuvent donc être en espèces (somme d’argent) ou en nature (biens immobiliers). Une résidence principale étant un bien immobilier peut donc être mise à la disposition d’un IBS. À cette fin, la société devient propriétaire de l’immeuble dès sa constitution en société. Cela n’exclut pas certains avantages fiscaux. Renseignez-vous sur eux en visitant cette section, ainsi que sur le fonctionnement de la résidence principalement dans un IBS.
Plan de l'article
Rappel sur la définition de résidence principale
La résidence principale est le lieu réel du logement où plus de 8 mois par an. Par conséquent, il est impossible d’avoir plus d’une résidence en tant que mandant.
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Apporter un bâtiment dans un IBS : opération
Il appartient aux partenaires de choisir les contributions en nature à transmettre au SCI. Ce choix est libre et peut être fait au moment de la création de la société. Cette contribution doit donc être mentionnée dans les statuts, mais elle doit d’abord être reconnue par un notaire. Mais quand même, la résidence principale peut être amenée pendant la vie sociale du SCI. Dans tous les cas, le ou les associés doivent obtenir des actions en contrepartie. En outre, le bâtiment doit être évalué avant de pouvoir être intégré dans le montant du capital social.
Il est nécessaire de savoir que la valeur du bien apporté est mesurée en fonction du prix du marché, de la situation géographique et des caractéristiques de la résidence au titre principal. L’intervention d’un commissaire aux contributions n’est donc nullement nécessaire. Toutefois, en cas de surévaluation, les dirigeants de l’entreprise sont responsables. Il est également intéressant de savoir qu’il est possible de réévaluer la valeur de l’actif en exploitation. De plus, si le couple associé est marié en vertu du régime de la communauté immobilière, le consentement préalable de chaque personne est obligatoire avant que le bien ne soit mis à la disposition du SCI pour utilisation dans un cadre de placement locatif.
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Il convient de noter qu’en échange d’actions, la société, souvent une SCI familiale, devient le principal propriétaire de la résidence. Par conséquent, un SCI familial peut disposer de la propriété comme il le souhaite. Il peut, par exemple, en faire un investissement locatif ou éventuellement hypothéquer la maison mise à la disposition de la famille SCI.
Résidence principale dans un SIC : gains en capital
Apportez votre résidence principale à un IBS considéré comme une vente de biens immobiliers. Par conséquent, la valeur ajoutée immobilière est applicable. La valeur du capital est la différence entre la valeur réelle des actions attribuées à un associé après sa contribution et le prix d’achat du bien. Il est imposé lorsque déclarer l’impôt sur le revenu foncier à l’égard de l’impôt sur les gains en capital immobiliers. Toutefois, un particulier est exonéré de cette taxe lorsque le bâtiment apporté est sa résidence principale.
Dans le cas où le SCI permettrait aux associés de vivre dans l’immeuble sans avoir à payer de loyer, l’exemption s’applique à la vente du bien. L’imposition des sociétés (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) n’est pas importante dans ce cas. Par contre, si l’ICS est assujetti à l’impôt sur les sociétés et que la résidence principale est louée à des associés pour une somme, le régime des gains en capital est différent. En effet, le gain en capital sera calculé en prenant la valeur comptable nette au moment de la vente. Inutile de dire que la valeur ajoutée sera plus élevée lorsque la propriété est conservée au nom propre. Une autre conséquence est que le montant de l’impôt sur les gains en capital sera également plus élevé.
Notez que le rachat d’un IBS dans le cadre du régime fiscal, lorsque l’imposition est faite au niveau de chaque partenaire, peut créer un terrain déficit imputable au total des recettes nettes pour les travaux de rénovation. Il est donc nécessaire d’effectuer de bonnes enquêtes avant le rachat d’un IBS imposé par l’APN et de veiller à ce que cela n’entraîne pas de déficit foncier.
Avantages de la résidence principale dans un IBS
Le transfert de résidence en tant que principal devient plus facile
L’une des raisons pour lesquelles un couple peut placer sa résidence comme mandant dans un IBS est le fait que le transfert de biens immobiliers est plus facile. Les héritiers peuvent effectivement recevoir les biens en franchise d’impôt sur les successions grâce à des allocations successives sur les dons d’actions. En outre, par le biais d’une clause statutaire, le couple associé peut conserver un pouvoir de gestion sur le SCI, notamment en précisant qui bénéficiera de la vente des actions.
Bon à savoir
En cas de don à des enfants héritier, le donateur bénéficie d’une allocation renouvelable tous les 15 ans d’un montant de 100 000 euros par enfant.
Protection des patrimoine
Un autre paramètre intéressant concerne la protection des actifs immobiliers. En effet, avec le démembrement croisé des actions, les membres du couple associé peuvent avoir chacun une partie des actions d’usufruit et l’autre partie en propriété nue. En cas de décès de l’un de ces associés, l’usufruit des actions détenues en propriété nue est intégralement au conjoint survivant. D’autant plus que le partenaire survivant peut continuer à résider dans le bâtiment. Et cela, sans aucun défi possible de la part des autres héritiers. En outre, l’impôt sur les successions pour le dessaisissement d’actions est réduit.
Attention ! Pour bénéficier de cette protection du patrimoine, il est nécessaire que le couple associé établisse le système de division croisée des actions. En outre, une union par contrat de mariage ou non ne prévoit pas la protection des biens immobiliers.
Actions séparées
En apportant leur principal résidence à un ICS, les partenaires ont la possibilité de définir librement leurs parts dans une proportion séparée.
Bon à savoir
Dans le cas où un conjoint associé verse des contributions en espèces à partir d’un fonds commun, les actions appartiennent au couple. Pour que les actions soient restituées à un seul membre du couple, le conjoint devra fonder ses contributions sur des fonds propres.
Limites de résidence principale à l’IBS
Il est clair que la création d’un ICS pour détenir une résidence principale présente plusieurs avantages fiscaux. Néanmoins, les autorités fiscales peuvent être tentées de le voir comme un abus de droit. En effet, la création de l’entreprise dans un laps de temps très court avant l’achèvement des travaux de rénovation risque de susciter la suspicion de l’administration fiscale. Si l’abus de droits est prouvé, le couple associé est passible d’une sanction pécuniaire.
Notez qu’en cas de divorce pour une SCI familiale, le partenaire peut convoquer une assemblée générale de ne plus mettre l’hébergement à la disposition des partenaires. La conclusion de cette assemblée générale peut aboutir à la location du logement ou si le conjoint ne donne pas son accord.