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Quel taux d’endettement pour une SCI ?

Je vais présenter dans cet article 4 conseils qui vous permettront de contourner la fameuse règle de la dette de 33%.

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Vous savez probablement que lorsque vous voulez obtenir un prêt pour un achat immobilier, votre banque vérifie votre taux d’endettement. Pour une personne qui n’a pas de profil d’investisseur, le taux généralement accepté est de 33 %.

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Ce taux peut vous bloquer dans le cas d’un investissement immobilier comme pour un investissement immobilier. La solution à laquelle tout le monde pense est de jouer directement sur les deux composantes du taux d’endettement, à savoir votre revenu et votre dette personnelle.

Aujourd’hui, je partage avec vous 4 conseils pour contourner cette règle.

1- Créer un SCI

La première solution pour contourner la règle sacro-sainte de 33% de la dette est de créer une société civile immobilière (SCI). Dans un SCI, vous avez au moins 2 personnes qui s’associent dans le but d’acheter ou de transférer un ou plusieurs biens immobiliers.

Le CSI sera propriétaire du ou des biens immobiliers et chaque associé sera propriétaire du SCI proportionnellement au nombre d’actions détenues.

Pour contourner la règle des 33%, la technique consiste à vous associer à une ou plusieurs personnes qui ont une capacité d’emprunt importante.

Ainsi, le banquier se penchera, proportionnellement aux actions détenues, si le taux d’emprunt de chaque associé est inférieur à 33%.

Imaginons que vous avez demandé un prêt de 200.000€ mais celui-ci vous a été refusé parce que votre taux d’endettement était de 40%. Vous décidez de faire des recherches pour contourner cette règle et vous renconcurez mon article. Vous décidez donc de créer un SCI avec votre père où chaque partenaire détient 50% des actions de la SCI. Lorsque vous retournez chez votre banquier, il calculera le taux d’endettement de chaque partenaire par rapport à leur participation à l’ICS. Ainsi, vous ne serez plus endettés jusqu’à 40% mais 20%. Bien sûr, le taux d’endettement de votre père doit également être inférieur à 33 %.

Dangers de cette technique

Il doit y avoir un degré très élevé de confiance mutuelle entre les associés.

Premièrement, parce que les banques exigent que chaque membre du SCI soit gardé conjointement et solidairement pour le prêt accordé. Autrement dit, dans le cas où une personne ne rembourse pas le prêt, l’autre (s) associé (s) est (s) responsable (s) de sa part.

Deuxièmement, si vous avez créé un SCI pour dépasser le plafond de la dette de 33 %, il n’est pas rare que vous ayez conclu un accord avec votre (vos) partenaire (s) leur promettant de rembourser intégralement le prêt.

Cependant, légalement, vous n’êtes propriétaire que jusqu’à concurrence des actions que vous détenez. En d’autres termes, vous pouvez rembourser la totalité du prêt, mais vous ne serez propriétaire que proportionnellement au nombre d’actions que vous détenez.

Légalement, vous n’êtes propriétaire que proportionnellement au nombre d’actions détenues.

La technique consiste donc à effectuer des transferts d’actions afin que vous soyez pleinement propriétaire de la propriété acheté.

Si vous voulez aller plus loin, vous pouvez lire l’article que j’ai consacré à cette technique.

2- Faire un prêt étudiant

Cette technique est tout à fait inconnue. Cependant, il peut vous permettre d’emprunter un montant important (jusqu’à 50 000€ en moyenne).

Bien sûr, la condition préalable à l’obtention de ce type de prêt est le statut d’étudiant. La procédure est simple, vous demandez un montant important pour le financement de vos prochaines années d’études. Bien sûr, les banques sont plus disposées à prêter un prêt aux étudiants qui souhaitent s’engager dans un métier rémunéré.

Le plus grand avantage de ce type de prêt est le retard de 3/4/5 ans avant de commencer à payer vos acomptes mensuels. À l’origine, il est destiné à vous d’avoir le temps de terminer vos études et de trouver un emploi.

Utilisé dans l’immobilier, ce report est très avantageux car il vous permet de créer un flux de trésorerie important avant de commencer à payer les acomptes mensuels.

La technique suprême consiste donc à mettre de côté pendant le report et à effectuer un paiement anticipé dès que les paiements mensuels commencent.

Le report vous permettra de faire de l’argent pour effectuer un remboursement anticipé.

Ce remboursement anticipé entraînera une baisse significative du coût de votre prêt.

Le seul inconvénient de ce type de prêt : pour de grandes quantités, les banques demandent souvent un dépôt.

Les taux de prêts aux étudiants se situent dans une fourchette de 1 à 4 %. Ces taux varient en fonction de vos études, de la durée du prêt mais aussi de la situation de votre caution.

3- Agir directement sur la durée et le taux de votre prêt

Une prolongation de la durée ou du taux d’intérêt réduira les paiements mensuels, ce qui est un autre moyen simple de répondre à l’exigence de 33 % de la dette.

Pour l’illustrer, je vous propose un petit exemple :

Pierre gagne 1600€ par mois et souhaite contractant un prêt de 100 000 euros sur 20 ans, il veut connaître l’influence du taux d’intérêt sur son taux d’endettement. Pour le savoir, nous allons tester avec des taux d’intérêt de 1% ,2%, 3% et 4%.

Comme vous pouvez le voir, nous avons presque un écart de 10 points dans le taux d’endettement entre le prêt de 1 % et le prêt de 4 %. Chaque dixième de pourcentage a une grande influence sur le coût total du prêt, d’où l’importance de négocier même pour une diminution minime.

Maintenant, nous allons voir comment la durée du prêt affecte votre taux d’endettement. Pour cela, nous prendrons également un exemple.

Jean gagne 2.000€ par mois et souhaite souscrit un prêt de 100.000€. La banque propose de contracter un prêt sur 15 ans, 20 ans ou 25 ans à des taux de 1,8%, 2% et 2,3% respectivement.

Nous verrons ensemble l’influence de la durée du prêt sur son taux d’endettement.

Comme vous pouvez le voir, le taux d’endettement varie considérablement en fonction de la durée. Le choix de la durée de votre prêt immobilier dépend de vos projets. Si vous voulez seulement acheter votre résidence principale, je vous conseille de prendre le plus court possible pour payer le moins d’intérêt possible. D’autre part, si vous avez un profil d’investisseur, vous devez prolonger la durée de votre prêt afin de ne pas être bloqué dans vos futurs investissements par trop de dettes.

4- Avoir un bon profil

Selon votre situation et votre projet, les banques ne s’arrêteront pas systématiquement à 33% de dette.

Ils prendront également en compte votre profil général : vos habitudes de consommation, vos actifs et la rentabilité du projet s’il s’agit d’un investissement.

La banque prend en compte une multitude de facteurs avant de décider de l’octroi d’un prêt.

Certains investisseurs dans l’immobilier parviennent à dépasser de loin ce fameux taux de 33% parce qu’ils apportent un projet rentable, les résultats de leurs anciens investissements, les actifs qu’ils propre…

Il ne faut pas oublier que le travail du banquier réside dans la gestion des risques. De toute évidence, si vous demandez un prêt pour votre résidence principale, il y a peu de chances que le banquier aille au-delà de ce taux d’endettement. Cependant, si vous avez un profil d’investisseur, le banquier ne jugera pas le taux d’endettement de 33% comme indispensable. Il effectuera une analyse complète des risques en tenant compte de votre profil et de votre investissement.

Et vous, avez-vous utilisé l’une de ces techniques pour contracter un prêt ou connaissez-vous une autre technique pour remplacer cette règle de 33 % ?

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