Exceptionnellement, j’efface aujourd’hui pour laisser un article de M. Paul AUBE. Ce dernier est l’auteur d’un guide réussi sur les avantages de Immobilier Société Civile (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS) pour optimiser la fiscalité lors de l’investissement dans l’immobilier. Une stratégie complexe mais peut être très rentable l’impôt. Ce guide vous présente d’une manière simple en allant à la fin de la technique les enrages du mécanisme. M. AUBE est, en outre, à la base un simple investisseur privé qui a connu Comprendre et utiliser le SCI chez IS pour ses investissements immobiliers. Aujourd’hui, il partage son expérience de manière pédagogique et utile. Vous trouverez son analyse ci-dessous et le lien à son guide à la fin de l’article.
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Les impôts sont souvent une source de frustration. Chaque fois, vous avez le même sentiment arrivé en mai : celui à payer trop des impôts. Vous aimeriez pouvoir le réduire. Mieux vaut le maîtriser. Vous pensez que cet argent pourrait être utilisé autrement. Bien sûr, les impôts sont utiles. Mais cela ne fait pas tout à fait le poids face à la frustration de voir qu’ils augmentent chaque année. Malheureusement, cela s’applique également à l’immobilier. Si vous connaissez ce domaine, vous devez avoir remarqué qu’il n’y a pas de projet immobilier stable sans une fiscalité réfléchie. Vous n’avez tout simplement pas le choix : pour réussir, il faut inévitablement passer par la boîte fiscalité. Que ça te plaire ou non…
Pour tenter de contrôler cet impôt sur le revenu de la propriété, beaucoup ont réfléchi à diverses stratégies fiscales et immobilières… et j’en fais partie ! Mon choix s’est arrêté sur le SCI à l’IS. Vous l’aurez probablement remarqué, nous parlons souvent de SCI, mais peu de SCI à IS. La plupart du temps, c’est l’IBS à l’IR (impôt sur le revenu) qui est le plus utilisé. De nombreux articles ont été écrits sur le sujet. Donc, je vais ici parler exclusivement de la SCI à EST. En fait, la différence entre ces 2 IBS est seulement au niveau fiscal (et non au niveau juridique). Cette différence cruciale le fait possible de repenser complètement l’investissement immobilier. Voyons ensemble pourquoi.
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Résumé
- Impôt sur les sociétés ou IS : quésaco ?
- Les 5 conséquences de l’ICS de l’option AE
- à l’IS : Pour qui ?
- Pour aller plus loin…
Plan de l'article
Impôt sur les sociétés ou IS : quésaco ?
Une option fiscale simple.
Comme je l’ai écrit dans l’introduction, ICS à l’IS diffère de l’IBS à l’IR en ce qui concerne son imposition. Le choix de l’IS est une option fiscale. Une case à cocher simple ou non lors de la création de votre SCI (ou après). L’option IS est irréversible. Autant que de vous dire doit avoir réfléchi attentivement avant de faire votre choix !
Quel taux pour quel résultat ?
L’IS est un impôt appliqué sur les bénéfices des sociétés. En d’autres termes, s’il vous reste de l’argent après avoir payé tous vos frais au sein de votre SCI, Vous devrez payer 15% EST inférieur à 38120€ puis 28% jusqu’à 500 000€ et 33% au-delà (jusqu’au 31 décembre 2018).
Pour illustrer mes remarques, prenons l’exemple d’un SI SCI avec 3 appartements. Supposons que le montant total du loyer est de 18 000€ par an.
Après avoir payé toutes les dépenses (emprunt, comptabilité, amortissement, assurance, frais de copropriété…), vous avez encore 3000 €. Vous devrez donc payer 450€ IS (3000€ x 15%) à l’administration fiscale.
C’est tout ! Si vous laissez l’argent dans le SCI, il n’y aura pas d’autres taxes pour payez ! D’un autre côté, si vous aviez été dans l’IR (soit par un SCI, soit en votre propre nom), vous auriez dû payer : — des prélèvements sociaux s’élevant à 17,2 % ; — l’impôt sur le revenu selon votre tranche d’imposition marginale.
Maintenant que vous savoir ce que signifie ce « IS », voyons ensemble les 5 principales conséquences de cette option.
Les 5 conséquences de l’option SI
1. Fiscalité professionnelle
Avec IS, vous êtes en train de passer des particuliers aux régimes BIC (Industrial and Commercial Benefits). C’est-à-dire que vous ne faites plus partie de l’alimentation taxe « classique » comme lors de la location nue en propre nom par exemple. Nous parlons de recettes, de dépenses et d’autres avantages. De Les termes comptables d’entreprise en bref… Parce que vous devenez une entreprise à part entière.
Cela se traduit par : — d’avoir à tenir une comptabilité rigoureuse exigeant un comptable. Il s’agit d’un supplément à prendre en compte. — Vous n’avez plus droit à diverses exonérations ou autres avantages fiscaux sur les placements locatifs, comme le régime PMNP.
Remarque : il est cependant possible de louer meublé dans votre SCI à IS. Cependant, vous ne serez pas en mesure de profiter des avantages taxe que ce type d’offre de location. Ici, les revenus tirés de vos revenus de location sont enregistrés dans votre revenu comptable, un point qui est tout.
2. Impôt opaque
L’une des principales différences avec un IBS à l’IR est que la taxation de votre IBS à l’IS est appelée « opaque » .Un autre terme provenant du jargon fiscal. Cela signifie simplement que le l’imposition de votre SCI est totalement indépendante de votre imposition personnelle. Votre SCI n’est plus liée à votre fiscalité personnelle comme c’est le cas d’un SCI à l’IR ou même d’un investissement en propre nom (location meublée ou nue). Et cette différence est une petite révolution dans l’approche investissement immobilier stratégique !
Imaginez. Vous n’avez plus à vous soucier de l’impact de votre investissement immobilier sur votre impôt. Et cela, quel que soit le montant du revenu gagné de vos investissements locatifs ! Cela aide à éviter ce que j’appelle le syndrome de la race avant que tous investisseur immobilier sait : avoir à réinvestir ou revendre en permanence pour permettre d’imposer les revenus des loyers avant d’être englouti par les sables rapides sont des prélèvements sociaux et autres impôts sur le revenu…
En d’autres termes, le SCI chez IS vous permet d’avoir une certaine tranquillité en assurant un contrôle total de votre fiscalité !
3. Nombreux frais déductibles
• Le droit de dépréciation
Avoir votre propre régime fiscal signifie également que votre SCI à l’IS sera régi par les règles comptables et fiscales propre. L’une de ces règles est le droit à l’application de l’amortissement sur le résultat comptable du SCI. L’amortissement est la comptabilisation comptable d’une dépréciation d’un bien meuble ou immeuble. En d’autres termes, votre comptable définira théoriquement que la propriété de votre entreprise perdra au fil des ans sa valeur.
Afin d’objectiver cette perte de valeur, l’expert-comptable définir un pourcentage du prix du bien qui peut être déduit chaque année pendant toute la durée (ou presque tous) la durée de la détention de la propriété. C’est ce qu’on appelle l’amortissement. En pratique, il est calculé en fonction d’une durée et taux appliqué pour chaque composante du logement. Pour le rendre plus facile, rappelez-vous que l’amortissement est de l’ordre de 3% /an du prix de la propriété.
• Droits de transfert (à tort appelé honoraires de notaire)
Un autre avantage du SCI pour le SI est la capacité de déduire les droits de transfert du bien acquis. Ce montant tourne autour de 7 -8% du prix de vente, cette n’est donc pas négligeable !
• Tous les autres frais
Contrairement à un SCI à l’IR, un SCI à IS vous permettra de déduire de votre résultat tous les frais liés à votre SCI. Voici une liste non exhaustif : — honoraires d’agence, revenus (le cas échéant) du gestionnaire, — les frais postaux, — les kilomètres parcourus dans le cadre de la SCI (un rendez-vous à la banque, la visite d’un bien que vous prévoyez d’acheter, la signature chez le notaire, le changement de locataire, la gestion des travaux… ), Enfin, si votre SCI le justifie par sa taille, il est également possible de déduire l’achat : — une imprimante, — un ordinateur, ou même une voiture. En ce qui concerne le travail, il convient également de noter que contrairement à un achat en propre nom, toutes les œuvres sont déductibles des bénéfices. Donc, il est possible de déduire une extension, une division d’appartements ou une construction. La principale conséquence est que votre résultat comptable (celui qui sera déclaré à l’administration fiscale) diminuera. Qu’est-ce qui diminuera mécaniquement la montant de l’IS. C’est donc un outil très puissant sur le plan fiscal !
Prenons un exemple. C’est toujours plus parlant.
Pierre et Caroline ont acheté un immeuble de 3 appartements d’une valeur totale de 200.000€ avec leur SCI à IS. Ainsi, ils seront en mesure de : — amortir leur bâtiment. Leur comptable recommande qu’ils amortissent leurs biens sur 30 ans. Ils vont donc pouvoir déduire du résultat comptable de leur SCI : 200,000€/25 ans = 6000€ /an pendant 30 ans ! (Note : Comme je l’ai écrit ci-dessus, le calcul de l’allocation d’amortissement est effectué sur chaque élément et n’est donc pas linéaire comme dans cet exemple. J’ai volontairement simplifié ici). — déduire frais d’acquisition, c’est-à-dire honoraires de notaire : 14 000€ Prenons les chiffres de leur projet : montant emprunté : 214 000€ ; paiement mensuel : 1250€ ou 15 000 €/an ; dont intérêts sur les emprunts de la 1ère année : environ 6300 euros ; loyer reçu : 1500 €/mois ou 18 000 €/an ; charges courantes (y compris comptabilité, frais de copropriété…) : 2500 €/an.
Calcul de la fiscalité : montant imposable = loyer — frais — intérêts emprunt — amortissement — frais de notaire = 18 000 — 2500 — 6300 — 6000 — 14 000 = — 10 800€
Nous pouvons voir que Pierre et Caroline ne paieront pas IS dans les premières années ! En effet, le SCI a accumulé un déficit comptable important (10 800€).
Ce déficit est également déductible des bénéfices des années suivantes ! Cependant, si le SCI à l’IS apporte beaucoup d’avantages, vous devez savoir qu’il y a une contrepartie et c’est tout à fait normal ! Il s’agit de la méthode de calcul du gain en capital en cas de revente du bien. Voyons ensemble ce point primordial.
4. Valeur comptable nette (ou VNC) et gain en capital
En tant que membre d’une entreprise, la principale conséquence de l’amortissement est que le VNC diminue au fil du temps. Le VNC est ici la valeur de votre propriété à un moment. Il est calculé à partir de la valeur brute de la propriété (valeur d’achat) à partir de laquelle l’amortissement. J’espère que je ne t’ai pas perdu… Pour le rendre simple, comme je l’écris ci-dessus, « fictivement » perd sa valeur au fil du temps. Cependant, c’est le VNC qui le rend possible de déterminer valeur ajoutée au moment de la revente. Donc, plus il est bas et plus la plus-value sera élevée !
Et pour le rendre encore plus simple, prenons notre exemple de la construction de Pierre et Caroline.
À titre d’enregistrement, il est supposé que Pierre et Caroline ont acheté leur immeuble à 110 % financé au moyen d’un SIC à l’IS. Ici, je me souviens de la Caractéristiques de leur achat : — prix : 200 000€ à l’exclusion des honoraires d’agence et de notaire ; — loyers : 1500 €/mois ou 18 000 €/an ; — tous charges courantes : 2500 €/an ; — paiement mensuel de prêt : 1250 €/mois pendant 20 ans.
Comme nous l’avons vu, Pierre et Caroline pourront amortir (et donc déduire du résultat comptable de leur SCI) environ 6 000€ par an (environ 3% du prix de l’immeuble). Après 5 ans, la valeur comptable nette du bâtiment sera donc égale à : 200 000€ — (6000€ x 5 ans) = 170 000€. Si Pierre et Caroline décident de revendre leur bâtiment pour 220 000€, la valeur ajoutée pour calculer la taxe sera égale à 220 000€ — 170 000€ ou 50 000€
Vous comprendrez par cet exemple que l’amortissement de votre bien chaque année augmente considérablement le montant de la plus-value potentielle ! En fait, vous payez l’impôt que vous n’avez pas payé pendant la détention du bien au moment de la revente. Une fois si le SI est payé, vous pouvez décider de payer le solde sous forme de dividende. Cela sera alors imposé selon les règles fiscales qui lui sont appliquées (je vous le dis un peu inférieur).
Prenons notre exemple une dernière fois.
Comme nous venons de le voir, si le bâtiment est revendu €220 000, le montant du gain en capital professionnel sera de 50 000€. Pierre et Caroline devront donc payer le SI sur la base de 50 000 euros soit : 38120€ x 15% 11,880€ x 28% = 9044€ env.
Note : Il serait normalement nécessaire de retirer les dépenses courantes de l’entreprise pendant l’année en cours (comptabilité, impôt foncier, PNO…), je ne l’ai pas fait pour éviter des calculs compliqués.
D’autre part, si le SCI avait été à l’IR ou l’achat en son propre nom, la valeur ajoutée n’aurait été que de 20 000 euros avant les quotas (220 000€ — 200 000€) !
5. Que se passe-t-il si on retire l’argent du SCI ?
Si vous avez suivi correctement, nous avons seulement vu les conséquences comptables et l’impôt à l’intérieur de la sci.Oui, mais, voulez-vous me dire, ce qui se passe lorsque vous prenez l’argent de ce dernier ? Et je vous répondrais que c’est une bonne question ! Pour que l’argent de la SCI passe dans les actifs personnels, les partenaires doivent payer des dividendes.Cette possibilité est adoptée au moment de l’approbation des comptes de la SCI lors d’une assemblée générale une fois que le bilan comptable effectué. En d’autres termes, arrivant en mai, tous les partenaires de l’ICS doivent se réunir pour décider s’ils doivent recevoir l’argent sous forme de dividendes ou non. Si tout le monde est d’accord et que le résultat de l’IBS le permet, alors vous serez en mesure d’obtenir de l’argent en fonction de la proportion des actions que vous détenez.
Ces dividendes seront alors imposés selon la configuration qui vous sera la plus favorable : —le prélèvement forfaitaire unique (PFU) d’un montant de 30 % du dividende ; —les prélèvements sociaux (PS) de 17,2 % suivis de l’impôt sur le revenu (IR) après une réduction de 40 %.
Prenons notre exemple avec Pierre et Caroline. Admettons que leur SCI a un bénéfice de 1 000€ et qu’ils se situent dans la tranche d’imposition marginale de 30%. Ils décider de verser ce montant sous la forme d’un dividende.
Nous supposons qu’ils détiennent chacun 50 % des actions. Pierre et Caroline recevront donc 500€ chacun. Ils peuvent soit : — choisissez le PFU, ils devront donc payer 500€ x 30% = 150€ de taxe chacun ; — Ou choisissez PS ou 500€ x 17,2% = 86€ IR ou (500€ x 60% (40% de réduction)) x 30% = 90€. Au total : 176€ de taxe chacun. Dans leur cas, la PFU serait plus intéressante.
SCI chez IS : Pour qui ?
Compte tenu des coûts administratifs plus rigoureux de la gestion et des coûts que peut engager un IBS au SI, l’ICS du SI ne convient pas à tous les monde.
En effet, au-delà du projet c’est aussi votre façon de voir vos investissements immobiliers qui vous permettra de savoir si le SCI à l’IS est adapté ou Non.
Néanmoins, cette liste non exhaustive des projets pouvant faire partie d’un IBS à l’IS peut être résumée :
— Projets majeurs : achat d’un immeuble, plusieurs appartements… — Les investisseurs qui souhaitent augmenter leurs actifs de manière significative. — Professionnels exploitant un local commercial ou industriel. — Investisseurs qui ne sont pas dans la perspective de la revente de leurs actifs. — Investisseurs souhaitant réinvestir les bénéfices dans d’autres réels succession.
Pour aller plus loin…
Ici ! Vous en savez maintenant beaucoup plus que la plupart des gens au sujet de l’IBS à l’IS ! J’espère que l’article vous a et qu’il vous a permis d’apprendre ou de clarifier les notions qui tournent autour de ce grand outil qui est SCI à l’IS. Merci à vous d’être est allé à la fin de cet article assez technique ! Pour ceux qui souhaitent aller plus loin, j’ai conçu un pack totalement dédié au SCI à l’IS avec des statuts, la procédure pour créer son SCI en ligne, un ainsi qu’un guide très complet sur le sujet. Vous trouverez plus d’informations ici : www.guide-sci.fr.
A bientôt,
Paul Aube
