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Comment ça marche une SCI ?

Créer une société civile immobilière est un mécanisme bien connu pour les locaux professionnels. Mais il peut également être utilisé dans un cadre beaucoup plus large.

Si SCI n’a pas de fonds propres pour financer l’acquisition de la propriété, il peut parfaitement emprunter directement. Les intérêts sur le prêt sont déductibles du bénéfice imposable et le coût de la garantie hypothécaire est inférieur en raison de l’exonération de la taxe sur la publicité immobilière (0,715%).

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Ce prêt ne sera pas soumis aux formalités de la loi Scrivner, qui exige que l’offre soit envoyée comme recommandé à l’emprunteur et un délai de réflexion pour l’accepter. La banque exigera en plus de l’hypothèque de garantie sur les biens immobiliers acquis caution personnelle des associés ou un engagement à non-transfert de leurs actions. Si SCI contracte le prêt directement, elle ne pourra pas bénéficier de prêts d’épargne-logement PEL ou de prêts à taux zéro.

Avantage d’un SCI

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En outre, la création d’un SCI offre des avantages :

— maintenir le pouvoir de gestion : un SCI permet aux parents de transmettre à leurs enfants une propriété tout en maintenant la gestion de la propriété. Pour ce faire, les parents créent un SCI auquel ils apportent le bâtiment en question, puis donnent les actions de l’entreprise à leurs enfants. Les parents sont nommés gestionnaires et conservent ainsi le contrôle des biens ;

— conserver la jouissance ou le revenu d’un bien : un SCI vous permet de transférer un bien tout en continuant à l’occuper (s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire) ou de percevoir des loyers (s’il s’agit d’un bien donné à louer). La technique consiste à combiner le don et le démembrement des actions de la SCI. Les parents peuvent, par exemple, créer un IBS auquel ils apportent un bâtiment. Ils donnent ensuite la propriété des actions à leurs enfants, mais conservent leur usufruit. Les parents, en tant qu’usufruitiers, perçoivent des revenus ou disposent de la propriété. Les enfants, en tant que nus-propriétaires, récupérer la pleine propriété des biens sans droit d’héritage au décès de leurs parents ;

— échapper à l’indivision : ce régime s’applique en cas de divorce ou de séparation. Lorsque la prise de décisions indivise est subordonnée à l’unanimité ou à la majorité absolue, le SCI autorise la nomination d’un gestionnaire ayant des missions précises.

Contitution d’un SCI

La création d’une société civile immobilière (SCI) exige la rédaction des statuts de la société et l’accomplissement des formalités publicitaires. Établi par écrit, les statuts peuvent prendre la forme d’un acte notarié ou d’un acte privé. Des modèles rédigés sont proposés par différentes organisations, y compris sur Internet. Néanmoins, l’intervention d’un notaire est obligatoire lorsqu’un immeuble est porté à la SCI. Les lois doivent préciser :

— le but de l’ICS, c’est-à-dire son activité ;

— le nombre de ses associés : ils sont au moins 2. Ils doivent apporter des contributions à la société en espèces (somme d’argent) ou en nature (contribution de biens ou droit de jouissance sur les biens). Toutes ces contributions constituent le capital de la SCI. La loi ne prévoit pas de montant minimum pour ce capital ;

— les procédures d’exploitation. Les statuts déterminent les pouvoirs du gestionnaire, les procédures de consultation des partenaires et les règles de participation et de majorité aux réunions ;

— sa durée d’existence. Il ne peut excéder 99 ans, mais il est possible de prévoir une durée plus courte ;

— son nom et son siège social social. Il peut être établi au domicile du gestionnaire.

Les statuts doivent être signés par tous les associés et enregistrés auprès de l’administration fiscale dans un délai d’un mois. Après ce processus, plusieurs formalités publicitaires sont obligatoires :

— insertion d’un avis de constitution du SCI dans un journal d’annonces légales ;

— dépôt des statuts au greffe de la Tribunal de commerce ;

— inscription au registre du commerce et des sociétés.

Le SCI qui opte pour l’impôt sur le revenu envoie une déclaration d’existence à l’administration fiscale dans les trois mois suivant sa création.

Le coût de la mise en place d’un SCI est compris entre 1.500 et 3.000€.

Organiser sa transmission

Une Société Civile Immobilière (SCI) est aussi un outil pour organiser au cours de sa vie la transmission d’actifs immobiliers. La création d’une société civile immobilière présente à la fois la richesse et les intérêts fiscaux. Par exemple, elle permet de faciliter grandement le transfert d’actifs entre ascendants et descendants, que ce soit tôt ou à la mort d’un ascendant.

Par rapport à la donation directe d’un bien immobilier, le don d’actions de SCI présente plusieurs avantages fiscaux. Les actifs de la SCI peuvent être transférés plus facilement par des dons successifs d’actions. Il est beaucoup plus difficile de respecter les plafonds de l’allocation pour dons en transmettre l’immobilier que par le transfert d’actions sociales, facilement partageables. Ainsi, en répartissant vos dons d’actions, vous pouvez profiter de l’allocation plusieurs fois.

Remise SCI Partager

Lorsqu’un bien est placé dans IBS, la valeur patrimoniale du bien est divisée en parts qui sont ensuite partagées entre tous les partenaires.

Cependant, la valeur des actions subit ce qu’on appelle un escompte, c’est-à-dire une diminution de valeur. En d’autres termes, le prix de l’immobilier est toujours plus élevé que la somme de la valeur marchande de toutes les unités. Le rabais découle du fait que les actions d’un SCI familial sont peu susceptibles d’évoluer sur un marché et qu’il est difficile de vendre à quelqu’un d’autre qu’un partenaire.

De plus, dans de nombreux cas, les statuts de la SCI prévoient une clause d’approbation selon laquelle le transfert de ses actions par un associé est subordonné à l’acceptation des autres associés. En général, pour la famille IBS, la valeur des actions de la SCI est égale à moins de 10% inférieur à celui de la propriété déclarée. eacute ; e au nombre d’actions. Cependant, c’est la valeur des unités de l’ICS qui sert de base imposable pour calculer les frais de don. Le montant de l’impôt est donc réduit, ce qui permet le maximum de bénéficier des déductions.

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