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Comment acheter en LMNP ?

L’investissement immobilier a plus que jamais, avec des taux immobiliers au plus bas et une incertitude croissante au sujet de notre système de retraite. Les Français aiment l’immobilier et l’investissement dans meublé semble répondre particulièrement bien. Comment ? Grâce à la niche fiscale du statut LMNP (location en meublé non professionnel) et aussi aux nouvelles tendances du logement (colocation et Airbnb en particulier). Pourquoi prioriser l’investissement en LMNP ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quelles sont les conditions pour le locataire en meublé ? Nos explications seront étayées par un cas pratique. Et nous vous invitons à lire l’exemple d’un excellent investisseur LMNP.

Parmi toutes les solutions pour investir dans l’immobilier , où trouver le LMNP ? Nous avons déjà bien développé l’investissement en papier pierre (SCPI, SIIC, crowdfunding), idéal pour le confort de déléguer la gestion tout en diversifiant. Alors que pour réussir dans l’immobilier traditionnel de location live, vous devez vous impliquer personnellement et être un petit entrepreneur. Ainsi, vous avez le choix de passer au statut LMNP (à l’exclusion de la location nue). Il s’agit d’une location meublée, dans une propriété ancienne ou neuve, en optant pour le régime fiscal micro ou réel. Ceci ne s’applique pas à la location nue (sans meubles), ni aux appareils comme Denormandie, Pinel, etc.

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Ainsi, dans l’immobilier locatif traditionnel l’optimisation du paquet financier et fiscal est cruciale, et le statut LMNP peut être un bon moyen d’y parvenir. Parce qu’il permet d’obtenir un résultat fiscal à 0 (c’est-à-dire 0 impôts) tout en ayant un résultat réel positif. Sachez que la location meublée est disponible en 2 statuts : le LMNP (locataire meublé non professionnel) et LMP (locataire professionnel meublé). Dans cet article, nous parlerons du LMNP considérant que vous ne vous signalez pas au professionnel (parce que le LMP ne vous concerne que si vos revenus sont supérieurs à 23 000€ par an et qu’ils dépassent les autres revenus de votre maison fiscale).

Examen par Nicolas : Dans la pratique, il existe une multitude de choix lorsqu’on investit dans l’immobilier. Mais les investisseurs se trouvent souvent dans l’impasse sur les comparaisons et l’optimisation fiscale et se tournent vers le choix par défaut : la location nue à la micro-tenure foncière (ou pire, le Pinel clé en main). C’est dommage, alors que les appareils comme le LMNP sont généralement beaucoup plus intéressants (vous comprendrez pourquoi dans le reste de l’article). Soyez prudent que le LMNP emballé en résidence de service avec gestionnaire d’opérateur sont également à éviter, ici nous allons parler de LMNP classique.

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CONTENU

  • Location meublée : un investissement au milieu du boom
  • Les avantages de la location meublée et du statut LMNP
  • Les inconvénients de la location meublée et du statut LMNP
  • Cas pratique : investissement dans la location nue ou meublée (LMNP) ?
  • Notre avis sur l’investissement clé en main avec Immocitiz
  • Constatation

Location meublée : un investissement dans le milieu du boom

Selon Century 21, plus de 26 % des achats immobiliers se rapportent à des investissements locatifs. Et les transactions immobilières destinées à un achat locatif sont en hausse de près de 32% entre le premier semestre 2018 et celui de l’année 2019 ! Il ne passe pas d’un jour sans que les médias parlent de l’immobilier qui augmente constamment en termes de volume de transaction ou de prix.

Une autre tendance fondamentale : nous assistons à une augmentation de professionnels et d’étudiants en demande pour la mobilité et donc Location meublée . Afin de répondre à cette demande croissante, le législateur a même créé, en octobre 2018, le bail de mobilité qui permet enfin de louer en meublé pour de courtes périodes (de 1 à 10 mois). Ils constituent une bonne alternative aux baux meublés existants, et un atout supplémentaire au LMNP qui séduit déjà de nombreux investisseurs qui bénéficient du créneau fiscal.

Toutefois, nous ne devons pas céder à l’euphorie et tout cela battage médiatique sans prendre le temps de réfléchir . Tous les investissements immobiliers ne sont pas égaux. En effet, tout investissement mérite réflexion, analyse, comparaison, optimisation… c’est tout le but de notre site. Cela dit, investir dans LMNP est déjà un bon début et nous expliquons pourquoi (reste également à choisir la propriété et son emplacement, optimiser le crédit, etc.)

Note de Nicolas  : le PNMT ne réduit pas votre impôt sur le revenu (RI). Il est « juste » de ne pas payer IR sur le revenu locatif en optimisant le paquet fiscal. Ce qui est déjà une belle niche fiscale, quand vous savez qu’un contribuable avec une tranche d’imposition marginale élevée (IMT) peut payer plus de 50% d’impôt sur son revenu de location s’il n’optimise pas !

Les avantages de la location meublée et du statut LMNP

La location meublée est attrayante principalement grâce à sa fiscalité LMNP, qui permet généralement un bon rendement net.

Fiscalité très attrayante en LMNP

Sur le plan financier, la location meublée est considérée comme une activité commerçante. Par conséquent, vous êtes imposé dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus de la propriété. À votre choix, vous pouvez opter soit pour le micro BIC (réduction de 50 % sur vos revenus locatifs), soit pour le plan réel (déduction des dépenses réelles pour réduire l’assiette imposable).

Dans la pratique, le système fiscal LM (N) P (meublé (non) location professionnelle) est perçu comme un créneau fiscal pour 3 raisons  :

  • sous le micro BIC , vous êtes imposé sur seulement 50 % de votre revenu de location. En effet, le taux forfaitaire de réduction du microsystème est de 50% en meublé, au lieu de 30% en location nue.
  • si vous optez pour le plan LMNP en réel plutôt que micro BIC, vous pouvez amortir le prix d’achat de la propriété comptable, pour voir l’amortissement du bien sans qu’il s’agit d’un fardeau de trésorerie réel. Donc, plus de frais fiscaux pour réduire la base imposable et donc et moins d’impôts. Alors que la dépréciation comptable au réel est impossible dans le cadre du régime de la taxe locative nue. Et positif : en vente, la plus-value sera basée uniquement sur le prix d’achat, sans tenir compte de l’amortissement !
  • au réel, vous pouvez également déduire plus de frais tant qu’ils restent dans l’intérêt de l’exploitation. Par exemple, dîner au restaurant avec un agent immobilier et un notaire. En location nue, la déduction est limitée à une liste stricte.

Ainsi, dans le cas de la location meublée en statut LMNP, au pire, on est imposé sur 50 % du revenu locatif (système micro BIC). Et au mieux grâce à l’amortissement de la propriété et d’autres dépenses, la base imposable est réduite à 0 (régime réel). En règle générale, au moment de l’amortissement du bien dans la PNPA, aucun impôt n’est payé sur le revenu de la location meublée. Il faut comprendre que l’amortissement n’est qu’une dépense, donc ce n’est pas une charge de trésorerie réelle (il n’y a pas de sortie d’argent).

Location meublée est plus rentable que la location nue

Par définition, dans une location meublée, le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit par des loyers, 10 -20% plus élevés que dans la location nue (à l’exclusion des locations saisonnières).

En outre, location meublée vous permet de se positionner sur des activités à haute efficacité . Par exemple, colocation, Airbnb, location saisonnière, ou un mélange entre la location d’étudiants et la location saisonnière en été.

Ainsi, le rendement brut est généralement meilleur dans les locations meublées. Et si nous prenons en compte le créneau fiscal de la NPMA, le rendement net est encore meilleur. C’est une victoire écrasante du LMNP meublé sur la location nue.

Les inconvénients de la location meublée et le statut LMNP

La location meublée vous permet de profiter d’un créneau fiscal formidable (statut LMNP) pour obtenir un meilleur rendement net que dans la location nue. Au prix de certaines contraintes et formalités administratives . Dans l’ensemble, la gestion d’une location meublée est plus restrictive que la location nue. Mais à notre avis, le jeu vaut bien la bougie et lorsque l’activité est démarrée, la gestion prend beaucoup de temps.

Durée de location plus courte en location meublée

La réglementation des baux est différente : les conditions sont plus courtes que les 3 ans du bail nu. Dans la pratique, le locataire meublé a le choix entre trois baux :

  • le bail meublé classique d’un an renouvelable,
  • le bail non renouvelable de 9 mois fourni par l’étudiant,
  • Location de mobilité d’une durée de 1 à 10 mois (renouvelable dans un maximum de 10 mois).

Note de Nicolas  : cela dit, les baux plus courts peuvent également être considérés comme un avantage. Parce qu’il est aussi plus de flexibilité de gestion et plus de facilité de récupérer l’appartement en cas de changement d’utilisation !

Louer une propriété meublée

Une location est dite meublée lorsqu’elle est conforme à la réglementation. Elle stipule que « le logement doit être meublé en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire de dormir, de manger et de vivre convenablement ». Dans la pratique, un décret énumère les meubles obligatoires minimum.

Déclarer l’activité LMNP

Le locataire meublé est soumis à déclaration du début de l’activité . Avec une date de début d’activité correspondant à la date d’acquisition de la propriété, en particulier la date de signature de l’acte authentique. Ainsi, les honoraires de notaire et les frais d’agence peuvent être déduits (en optant pour le LMNP au réel plutôt qu’au micro-BIC).

Dans la pratique, il est nécessaire remplir le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début de l’activité (date de achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du premier locataire). Ce formulaire doit être envoyé au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du Tribunal de Commerce qui est géographiquement compétent (dans la région de votre bien loué). Et un seul formulaire doit être rempli même si vous avez plusieurs appartements loués dans meublé. Ainsi, nous obtenons un numéro d’enregistrement appelé SIRET qui sera utile pour les déclarations d’impôt . Si d’autres biens meublés sont loués ultérieurement, un formulaire P2-P4i sera requis pour les propriétés suivantes.

Ensuite, les entreprises de services fiscaux (EIE) ont contacté et leur demande de remplir un « Formulaire 1447 » au sujet de la Évaluation des biens de la société (EPC) . Parce que la CFE devra être payée pour quelques dizaines ou centaines d’euros par an.

En outre, pour les biens saisonniers loués, certaines villes ont également besoin d’une demande d’autorisation préalable pour obtenir une autorisation d’exercice.

Note de Nicolas : passer de la location nue à la location meublée ? Il est toujours possible de changer de statut a posteriori. Par exemple, un appartement loué dans le cadre d’un bail nu, ou qui a servi de résidence principale, peut devenir un loyer meublé en vertu de la NPMA. Dans ce cas, la déclaration P0i doit être envoyée au greffe du tribunal de commerce avant d’emménager. Comptabilité, au réel, il sera possible d’amortir la propriété et les meubles à leur valeur marchande (mais il sera trop tard pour amortir également les honoraires de notaire et les honoraires d’agence).

LMNP Comptabilité

Il est nécessaire de savoir que déclarations de revenus et de comptabilité LMNP sont plus complexes que le crédit-bail . Ainsi, la comptabilité doit être tenue conformément au plan comptable général et au Code de commerce. En outre, des forfaits fiscaux doivent être déposés (bilan et compte de profits et pertes en particulier).

Soyez assuré, vous pouvez utiliser les services d’un comptable ou d’un site spécialisé . Et les frais comptables sont frais déductibles .

Les autres dépenses déductibles des revenus du PNMT (pour réduire l’assiette imposable) comprennent :  : honoraires de notaire, frais de gestion d’agence, assurance, charges de copropriété, entretien, impôt foncier, intérêt sur prêt, etc. pratique, toutes les factures doivent avoir une date postérieure au début de l’activité LMNP et l’adresse de l’actif concerné.

D’autre part, pour réduire l’assiette imposable nous pratiquerons également la dépréciation pour les équipements, les meubles et les travaux au-delà de 500€ excl. . Sans parler du principal : l’amortissement de l’appartement lui-même , qui est juste une dépense comptable et non une vraie charge de trésorerie ! Encore une fois, cela réduit l’assiette imposable à 0, alors que le résultat réel (en espèces) est positif. Ainsi, l’appartement, les travaux et les meubles sont considérés comme des dépenses amortissables qui réduiront le résultat fiscal sur plusieurs années. Dans , l’amortissement représente la perte de la valeur comptable d’un actif au fil du temps, en fonction de sa durée de vie estimée. Par exemple, pour un réfrigérateur de 1 000€, nous amortirons sur 5 ans donc 200€ par an (le comptable confirmera). En fait, l’amortissement est une charge admissible qui s’étend sur plusieurs années .

Dans la pratique, un logement meublé est loué, y compris les frais, sans obligation de rajuster les dépenses annuelles. C’est-à-dire que le on peut simplement définir des frais mensuels fixes . Il s’agit là d’un point positif par rapport à la location nue qui exige des comptes apothicaires pour effectuer les rajustements annuels des charges. Sur le plan fiscal, les revenus du meublé sont déclarés frais inclus, alors que dans la location nue nous déclarons hors frais.

Que se passe-t-il si nous avons des revenus de location de nus et de locations meublées ? Il s’agit de déclarations de revenus différentes. Dans la pratique, la location meublée est incluse dans le déclaration 2042 C PRO. Alors que le bail nu apparaît dans la déclaration 2044 (ou 2042 sur micro terrain).

Note de Nicolas  : Nous avons d’excellents commentaires sur le site IdeclarEmonFurnished, enregistré à l’ordre des comptables. Créé en 2012, il permet de simuler la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel) et de déclarer facilement les revenus LMNP (génération d’écritures comptables, forfait fiscal, télétransmission au service fiscal, déclaration 2042 C PRO) à partir de 249€ par an. Nous avons négocié une offre exclusive avec le site JeDeclaremonFurnished (JD2M) pour vous donner une réduction en tant que nouveau client. Comment en bénéficier ? Contactez JD2M par e-mail à contact@jedeclaremonmeuble.com, en précisant que vous souhaitez bénéficier de la réduction lecteur « Avenue des Investors » et en nous mettant en copie (contact@avenuedesinvestisseurs.fr). Nous ne pouvons pas communiquer publiquement le montant de la réduction, mais il fait un excellent rapport qualité/prix rapport de leurs services (l’offre la plus économique sur le marché).

Statut LMNP ou LMP ?

Sur le plan financier, la qualité de la location meublée non professionnelle (LMNP) est reconnue lorsque au moins une des deux conditions suivantes est remplie  :

  • les recettes (y compris les loyers) sont inférieures au seuil de 23 000 euros par an ;
  • ces revenus sont inférieurs aux autres revenus provenant des activités de la maison fiscale (salaires et salaires, pensions, rentes viagères, BIC pro, BA, BNC, revenus des gestionnaires et associés).

Sinon, la société de location est professionnelle (LMP) . Il sera alors soumis au régime professionnel des plus-values et aux cotisations de sécurité sociale. Ainsi, de nombreux investisseurs LMNP décident (en leur nom propre) de poursuivre leurs investissements par l’intermédiaire d’une entreprise afin d’éviter de changer de PMT dans tous leurs appartements.

Note de Nicolas  : pour être plus clair, vous pouvez très bien rester sous le statut LMNP même en ayant 100 000€ de recettes locatives par an ! Tant que vos autres revenus d’entreprise sont plus élevés. Ainsi, un médecin ou un entrepreneur avec 200.000€ de revenus professionnels par an peut rester LMNP avec 190 000 euros de recettes locatives.

Cas pratique : investissement dans la location nue ou meublée (LMNP) ?

Comparons la taxation de la location nue à celle de la location meublée. Pour cela, prenons la exemple d’un appartement dans la région parisienne  : une propriété aux œuvres vendues 139 000€ FAI (honoraires d’agence inclus). Il s’agit d’un appartement d’une pièce de 27 m² nécessitant des travaux de rénovation pour 20 000€. Le loyer estimé est de 700€ pour la location nue et 860€ en meublé. Cependant, il sera nécessaire de payer 4.200€ pour l’acquisition de meubles.

Note de Nicolas  : dans la pratique, vous pouvez chercher par vous-même la propriété idéale, bien placé, avec de bonnes la performance et la gestion des travaux et de l’ameublement. Ou vous pouvez déléguer cette mission en tant que chasseur d’appartements et coordinateur de travail à une entreprise spécialisée, comme la société d’investissement locatif Ever Invest ou la société Immocitiz que nous présenterons ensuite.

Quel est le rendement brut de cet investissement ?

Voici le calcul du rendement brut selon les 2 hypothèses de location :

  • A louer nu = (700€ loyer x 12 mois) /170 120€ = 4.94%.
  • Location meublée = (860€ x 12) /174 320€ = 5.92%.

A priori, il sera plus intéressant de louer en meublé. D’autant plus qu’un studio dans la région parisienne se prête bien.

Prise en compte de la fiscalité

Cela dit, il n’est pas toujours facile de décider de louer nu ou meublé. Nous avons vu que dans la location meublée le statut LMNP permet d’amortir le prix de la propriété. Mais le bail nu vous permet d’avoir la sécurité de le bail de 3 ans, tout en bénéficiant du déficit foncier qui permet de réduire la taxe fiscale globale sur les maisons dans la limite de 10 700 euros par an. Nous parlons du déficit imputable. Donc nous ferons plusieurs simulations pour choisir la meilleure option fiscale.

Calcul de l’impôt sur le revenu dans le cadre du régime réel

Pour comparer ce qui est comparable, calculons d’abord l’assiette imposable actuelle, c’est-à-dire celle qui ne tient pas compte des événements exceptionnels.

Dans 2 cas (location nue ou meublée) en réel, nous prenons les loyers annuels et nous déduisons tous les frais. Dans le cas de meublé, l’amortissement de la propriété permet de déduire beaucoup plus de charges et nous obtenons un résultat fiscal de seulement 90€ (selon votre tranche d’imposition marginale, vous serez taxé de x% de 90€). Nous ne paierons certainement pas d’impôt sur le revenu si nous décidons de louer dans des conditions meublées et durables grâce à l’amortissement de la propriété.

Comment est le l’amortissement comptable de la propriété en LMNP meublé calculé en temps réel ?

Rappelons d’abord que l’amortissement est un fardeau comptable pour vérifier l’amortissement du bien, et non une charge « réelle » (il n’y a pas de dépense) . Pour les besoins de l’année, nous avons popularisé et conservé 3% du coût d’acquisition, soit 33 ans d’amortissement à 5 200 euros. Il s’agit d’une moyenne observée sur l’amortissement PMNP.

Mais dans la pratique, il est nécessaire de décomposer la propriété en plusieurs composantes et chacun sera amorti sur une période réglementée spécifique. Par exemple, 40 ans pour les travaux majeurs, de 15 à 30 ans pour les installations techniques, de 6 à 12 ans pour le mobilier, etc. Dans ce cas, après 10 ans l’amortissement pourrait passer à 4 600 euros, puis à 3 400 euros après 20 ans, et 2 200 euros après 30 ans. Notez que vous pouvez toujours faire de nouveaux travaux et renouveler les meubles pour restaurer l’amortissement. Bien sûr, un comptable peut être assistée si nécessaire.

Et si nous avions choisi le micro plutôt que le vrai ?

En location nue, nous bénéficions d’une réduction de 30% du micro-terrain sur le revenu locatif. En location meublée, nous bénéficions d’une réduction de 50% en micro BIC. Calcul :

  • loyer nu : 8 400€ revenus locatifs — 30% allocation forfaitaire = 5 880€ résultat fiscal,
  • Location meublée : 10 320€ — 50% d’abattement = 5,160€ résultat fiscal. Notez que nous serons donc taxés sur une tôle plus petite que sur un bail nu, alors que le loyer est plus élevé.

De toute évidence, le véritable régime fiscal (simulé dans le tableau) est plus avantageux à l’heure actuelle dans les deux cas. Mais à la fin du prêt, le microprogramme sera probablement plus intéressant après la fin de l’amortissement. Par conséquent, nous choisissons le schéma actuel parce que nous aurons plus de charges à déduire que la réduction de taux forfaitaire au microphone. En effet, l’objectif est d’optimiser la fiscalité en réduisant le base au maximum.

L’impact du déficit foncier dans la location nue

Remarque dans le cas de la location nue : l’état des travaux de rénovation (20 000€) permettra de réduire considérablement cette base de 3 750€ et de créer un déficit foncier. Ainsi, en année 1:3 ,750€ — 14.450€ de travail = déficit foncier de 10 700€ (le maximum attribuable par an). Et pour l’année 2 : 3 750€ — 5 550 euros (solde de 20 000 euros de travaux) = déficit foncier de 2 800 euros.

Cela dit, l’avantage du déficit foncier est de courte durée, car il réduira l’assiette imposable pour les deux premières années seulement. Ensuite, l’investisseur devra faire un nouveau travail s’il veut réduire son impôt. En bref, la location meublée avec un régime réel prévaut encore sur la durée.

Verdict : location nue ou meublée ? Au mode micro ou réel ?

Le verdict n’a pas fait l’objet d’un appel. C’est la location meublée qui sera beaucoup moins imposée sur la durée, selon le régime actuel de la Statut NMNP. En effet, en amortissant le puits et en comptant les autres charges, le résultat fiscal tend vers 0, donc 0 impôt sur le revenu locatif (x% d’impôt sur le revenu sur une base de 0€ = 0€).

Rendement et autres indicateurs financiers de votre investissement locatif

Nous avions calculé le rendement brut comme préambule. Et maintenant que vous avez décidé du meilleur ajustement à choisir, vous pouvez également calculer d’autres indicateurs financiers (rendement net et flux de trésorerie) .

Par exemple, calculons le flux de trésorerie de l’opération, c’est-à-dire la différence entre vos sorties et vos entrées de trésorerie . En empruntant 174 320€ à 1,50 % (assurance incluse) sur 25 ans, nous avons des tirages mensuels de 660€. Et en ajoutant des charges et taxes (copropriété, assurance non-occupante, impôt foncier, CFE et 0 impôt sur le revenu) vous tombez presque sur 860€ de dépenses mensuelles. Enfin, le bien self-finance (loyer de 860€) et le flux de trésorerie est même presque positif, le rêve du bailleur de construire un richesse sans effort de trésorerie ! Notez que l’amortissement est une dépense comptable (ce qui nous permet de réduire le résultat fiscal donc fiscal) et non une charge « réelle », puisque vous ne retirez pas d’argent de votre poche.

Investissement meublé LMNP clé en main : Notre avis sur Immocitiz

Comme mentionné précédemment, il existe des entreprises spécialisées dans l’investissement locatif meublé clé en main. Parmi ceux-ci, la société Immocitiz est expérimentée (créée en 2012) et jouit d’une bonne réputation.

Note de Nicolas  : Veillez à ne pas confondre avec les investissements en LMNP regroupés gérés par un gestionnaire d’exploitation (services aux aînés, résidences étudiants/vacances). L’offre peut sembler tentante avec une garantie de location pendant plusieurs années, mais alors il y a un risque de retour du bâton. En effet, après cette période, de nombreux investisseurs se plaignent d’être liés par leur contrat avec le gestionnaire, et de subir des appels de fonds pour travail disproportionné, baisse des loyers, vacances de location, etc. Il vaut donc mieux un investissement clé en main que nous pouvons alors gérer nous-mêmes, hors résidence de service.

En pratique, il s’agit de Mandat Immocitiz de trouver un appartement bien placé et qui sera rentable après les travaux et l’ameublement (rendement attendu généralement supérieur à 6 % net). L’investisseur donne son cahier des charges, son budget et la ville désirée. Sachant qu’Immocitiz se concentre sur les villes avec un bon potentiel locatif (et de bonnes perspectives de valeur ajoutée) en Ile-de-France, Bordeaux, Lille, Rouen, Caen, etc.

Les compétences réunies pour faire un bon investissement en LMNP

Immocitiz rassemble toutes les compétences nécessaires pour réaliser un bon investissement locatif :

  • chasseur de rentabilité  : trouver le bon appartement au bon endroit au bon prix (négociation dans le cadre d’un achat avec des travaux) ;
  • architecte  : pour améliorer le plan de l’appartement, optimiser la zone et le louer au meilleur prix (et révéler son plein potentiel pour sa revente éventuelle) ;
  • propriétaire  : réaliser tous les travaux, avec les artisans d’Immocitiz (respectant ainsi les délais, le budget et la qualité du chantier) ;
  • décorateur d’intérieur  : pour déclencher le favori parmi les locataires, avec des meubles modernes, pratiques, de bon goût et de décoration (et le bon rapport qualité/prix) ;
  • gestionnaire de location  : pour le crédit-bail et la gestion, si l’investisseur délègue également cette mission.

À notre avis, pour de nombreux investisseurs qui n’ont pas les compétences ou l’expérience, Immocitiz est une solution qui offre beaucoup de confort, de gain de temps et de rentabiliser des investissements LMNP . Les coûts de 7,7% (5% de réduction puis pour une 2ème acquisition) sont largement amortis grâce à la rentabilité obtenue par ces spécialistes des achats à prix réduit avec des travaux (et aussi amorti à rendre compte en vertu du PNMT !) Nous vous invitons à voir des exemples concrets d’investissements réalisés sur le site Immocitiz.

Conclusion : investissement dans la location meublée sous le statut LMNP

Un loyer plus élevé, une fiscalité avantageuse, ainsi qu’une demande croissante de meubles (étudiants, colocataires, jeunes actifs, Airbnb). Voici le cocktail qui explique le boom de la location meublée malgré les quelques contraintes de gestion. Toutefois, l’investisseur ne doit pas perdre de vue les principes fondamentaux. C’est-à-dire que l’offre de location doit correspondre à une demande de location réelle. En effet, certaines villes ne se prêtent pas du tout à la location meublée. Ainsi, le choix de la propriété, la méthode d’exploitation et le régime fiscal doivent toujours être soigneusement étudiés au préalable . Si nécessaire, avec les conseils d’un bon gestionnaire de patrimoine. Nous vous invitons également à lire notre interview avec Daniel VU, investisseur LMNP.

Note de Nicolas  : Je veux citer Sonia Montella qui dit très justement dans son livre J’invs sereinement dans l’immobilier locatif : « La bonne affaire se reconnaît dès que le notaire quitte le notaire, sans avoir à spéculer sur toute plus-value ». En effet, lorsque vous investissez dans l’immobilier, choisir le bon paquet fiscal est essentiel et fera la différence entre un bon investissement et un mauvais investissement. Ce livre a été précieux dans la rédaction de cet article et j’encourage tous les investisseurs immobiliers à le lire avant d’agir, parce que la question est importante. Vous devez simuler plusieurs arrangements fiscaux et conserver le meilleur dans votre situation. La lecture est agréable et le livre explique la théorie en illustrant avec des exemples concrets.

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Foire aux questions. La principale chose à retenir

🏠 Qu’est-ce que LMNP investissement ?

La location meublée en tant que non-professionnel (NMNPA) est réglementée par la loi. Il s’agit de louer un bien meublé, avec des équipements de meubles fixés par décret. Cette condition permet de bénéficier d’un régime fiscal très favorable. Dans la pratique, la location meublée est particulièrement adaptée aux studios et appartements de type 2 dans les villes avec une population étudiante et/ou des jeunes actifs. Vous trouverez ici un exemple d’investissement en LMNP.

✅ Quels sont les points forts du régime de PNMT ?

Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) est très apprécié par les investisseurs. Pour plusieurs raisons : ➡️ une meilleure rentabilité. Parce qu’une location meublée est louée en moyenne 10 à 20% plus cher qu’une location nue. ➡️ le créneau fiscal LMNP à payer peu d’impôt sur le revenu locatif (même 0) et donc générer un bon rendement net. Parce que le LMNP offre le possibilité de déduire toutes les charges ainsi que d’amortir le prix d’achat de la propriété en optant pour le plan réel. Les investisseurs peuvent également opter pour le système micro BIC pour une réduction de 50% sur le revenu locatif. ➡️ flexibilité grâce à un bail renouvelable d’un an plutôt que de 3 ans en location nue. Tous les avantages du LMNP sont expliqués ici.

👨‍💼 Pouvons-nous déléguer un investissement dans la LMNP ?

Comme tout investissement immobilier, l’investissement en LMNP exige du temps et des compétences. Ces ressources font parfois défaut pour les investisseurs. Cependant, il existe des entreprises spécialisées dans l’investissement immobilier « clé en main ». En pratique, ils offrent des services pour déléguer tout ou partie de son projet d’investissement dans LMNP : trouver un bien approprié, définir une prévision de rentabilité, coordonner le travail si nécessaire, réaliser le développement, etc. confondre avec l’investissement emballé dans la résidence de services, trop risqué à notre avis. Notre avis sur l’investissement clé en main avec Immocitiz ici.

🖥️ Comment gérer la comptabilité d’un PNMT ?

La gestion d’une NPMA exige une conformité rigoureuse à l’investissement. C’est la condition pour profiter de ce créneau fiscal. Plusieurs solutions : ➡️ vous pouvez garder la comptabilité vous-même si vous avez des compétences juridiques, fiscales et comptables et en temps. Au risque de ne pas optimiser les déductions fiscales et les déductions de dépenses. Et au risque d’être relié par les autorités fiscales en cas d’erreur. ➡️ La comptabilité peut être déléguée à un cabinet comptable. Mais le coût est élevé, jusqu’à 1000€ par an. ➡️ vous pouvez utiliser un service en ligne pour choisir la meilleure option fiscale (micro BIC ou réel) et automatiser la gestion comptable de son investissement dans LMNP. Pour moins de 250€ par an. À notre avis, c’est la meilleure solution et nous avons négocié un rabais pour nos lecteurs. Nos explications sur LMNP comptabilité et sur le site IdeclaMon Furnished.

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